作者 | 薇安

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“2020年是一個(gè)時(shí)代的落幕，也是一個(gè)時(shí)代的開啟”，在2020年報(bào)致股東信中，萬科如是稱。

其中，“落幕”的是房地產(chǎn)“金融紅利時(shí)代”，“開啟”的是“管理紅利時(shí)代”。在萬科看來，隨著“三道紅線”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入了“管理紅利時(shí)代”。

在這個(gè)時(shí)代，房企不能再像過去一樣賺取土地紅利的錢，也不能再靠加杠桿賺取金融杠桿的錢，而要腳踏實(shí)地的向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過勞動(dòng)賺取加工制造和服務(wù)的錢。

營收凈利雙漲，規(guī)模站上7000億

站在管理紅利時(shí)代的元年往回看，萬科交出的入門答卷可謂“質(zhì)量兼?zhèn)洹薄?020年，萬科營收4191.1億元，同比增長13.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比增長6.8%；開發(fā)業(yè)務(wù)合同銷售額7041.5億元，同比增長11.6%。

報(bào)告期內(nèi)，萬科通過多元化方式積極拓儲(chǔ)，累計(jì)新增168個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2058.8萬平方米，按照權(quán)益投資金額計(jì)算，新獲取項(xiàng)目86.6%位于重點(diǎn)城市群。

截至2020年末，萬科在建項(xiàng)目、規(guī)劃中項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積分別約為6380.8萬平方米及3127.4萬平方米，2021年的計(jì)劃新開工面積也達(dá)到了3148.4萬平方米，是公司未來業(yè)績高增的有力支撐。

當(dāng)期，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952億元，系一年內(nèi)到期有息負(fù)債的2.4倍；凈負(fù)債率僅18.1%，同比下降15.78 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)20年低于40%，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)12年為正。

業(yè)績會(huì)上，談及公司較低的凈負(fù)債率，郁亮表示，萬科并不追求過低的凈負(fù)債率，一直堅(jiān)守40%這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。有時(shí)候公司凈負(fù)債率低一些，也是為了等待機(jī)會(huì)，比如今年土地集中供地新政就要求企業(yè)資金具備很大彈性，不然會(huì)面臨很大壓力。

受益于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，萬科的信用評(píng)級(jí)長期保持行業(yè)領(lǐng)先。目前，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望均為“穩(wěn)定”。

站上7000億陣營的新起點(diǎn)，萬科持續(xù)高息回饋股東。2020年，萬科決定派發(fā)分紅145.2億元，同比增長23%。另據(jù)歷年財(cái)報(bào)披露，萬科歸屬于上市股東的凈利潤近10年的年復(fù)合增長率已逾19%，加權(quán)平均ROE更是連續(xù)10年維持在19%以上，并已連續(xù)29年現(xiàn)金分紅。上市至今，萬科的分紅金額累計(jì)達(dá)到836.9億元，是業(yè)內(nèi)較為“慷慨”的房企之一。

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型見成效，多賽道領(lǐng)跑

定位“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，萬科始終沿著“與城市同步發(fā)展、與客戶同步發(fā)展”兩條主線發(fā)力，逐漸在多個(gè)新賽道上展現(xiàn)出領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

物業(yè)服務(wù)方面，2020年，萬科物業(yè)正式更名為“萬物云”，并收獲了182.04億元營收，同比增長27.36%；年末累計(jì)在管面積5.6億平方米，其中一半來自于萬科以外的項(xiàng)目，簽約及接管面積持續(xù)擴(kuò)大。

在商企服務(wù)板塊，萬物云旗下“萬物梁行”全年新增項(xiàng)目200余個(gè)，其中包括50個(gè)飽和收入超1000萬元的重大項(xiàng)目，所服務(wù)的項(xiàng)目目前已逾1700個(gè)，遍及全國149個(gè)城市。

租賃住宅方面，萬科旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”，已經(jīng)成長為國內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務(wù)商，目前開業(yè)規(guī)模達(dá)14.24萬間，全年?duì)I業(yè)收入25.4億元，同比增長72.33%，整體出租率超過95%。

其中，北京成壽寺項(xiàng)目作為全國首個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目開業(yè)前七天即滿租，深圳云城旗艦店作為業(yè)內(nèi)單店體量最大的門店，出租率達(dá)99%。

物流倉儲(chǔ)方面，2020年，萬科旗下“萬緯物流”的營收實(shí)現(xiàn)18.7億元，同比增長37%。其中，高標(biāo)庫和冷庫收入同比分別增長29%和60%，在管項(xiàng)目148個(gè)，涉及全國44個(gè)城市，可租賃建筑面積達(dá)1148萬平方米。

“從目前來看，我們的方向選對(duì)了，也在部分業(yè)務(wù)上建立了市場(chǎng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。”業(yè)績會(huì)上，郁亮總結(jié)稱，沿著客戶需求、城市發(fā)展這兩條主線，房地產(chǎn)行業(yè)還有大量機(jī)會(huì)，不過，和以往不同的是，機(jī)會(huì)不再唾手可得。

人才先行，擁抱“管理紅利時(shí)代”

在萬科看來，管理紅利時(shí)代決定的是企業(yè)的生存，不能勝出則意味著被淘汰。面對(duì)新時(shí)代的淘汰賽，必須摒棄舊有模式下的規(guī)模擴(kuò)張思路，更加重視增長的質(zhì)量。

為了探尋新的發(fā)展路徑，郁亮將觀察的目光投向了家電領(lǐng)域。他指，十多年前，家電行業(yè)就已遭遇到了類似于今天房地產(chǎn)行業(yè)的“管理紅利時(shí)代”。經(jīng)過殘酷的洗牌后，所存活下來的龍頭企業(yè)如美的、格力、海爾等，都是憑借好產(chǎn)品、好服務(wù)和良好的經(jīng)營管理能力贏得了市場(chǎng)。

家電行業(yè)的案例實(shí)踐告訴萬科，即使行業(yè)進(jìn)入了存量競(jìng)爭時(shí)代，優(yōu)秀企業(yè)仍然可以通過自身的努力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，郁亮稱。

在他看來，“管理紅利時(shí)代”的機(jī)會(huì)之一來自客戶的需求。比如，在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，客戶的偏好已發(fā)生了很大變化。疫情期間，萬科通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，如何實(shí)現(xiàn)居家場(chǎng)景復(fù)合化，功能的細(xì)化，已經(jīng)成為戶內(nèi)空間的新痛點(diǎn)，家的外延也在不斷擴(kuò)大?！?8%的人認(rèn)為社區(qū)商業(yè)的重要性，已經(jīng)超過戶型的‘南北通透’?！?/p>

未來，人們需要的不是一套房子，而是步行可達(dá)、體驗(yàn)豐富、實(shí)用且有品質(zhì)的家園。因此，打造綜合住區(qū)和周邊配套，將成為新賽道，這是全能競(jìng)技賽，企業(yè)必須具備打造住區(qū)、商業(yè)、辦公、教育等多場(chǎng)景的綜合能力，不僅要能夠把它們建出來，更重要的是，把它們運(yùn)營好，郁亮稱。

除了客戶需求以外，新的機(jī)會(huì)還來自城市發(fā)展。他認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)入第二階段，建設(shè)世界級(jí)都市圈將是中國下一輪增長的核心驅(qū)動(dòng)力，城市更新、TOD(以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā))、大型復(fù)雜綜合項(xiàng)目將成為未來城市的必要元素，目前不少城市在建設(shè)、管理、發(fā)展上還存在補(bǔ)短板的需求。

這一點(diǎn)，在萬科2020年報(bào)《致股東》信中也有體現(xiàn)，“在頭部城市向世界級(jí)都市圈演進(jìn)的過程中，TOD、城市更新、產(chǎn)城融合、智慧城市、大型復(fù)雜綜合項(xiàng)目、新城/新片區(qū)規(guī)劃等均是未來城市的必要元素”。

從實(shí)際表現(xiàn)來看，萬科確已在城市更新、TOD等領(lǐng)域建立起了領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。比如，萬科近年所打造的深圳南頭古城、上海上生新所、廣州永慶坊、北京望京小街等多個(gè)城市更新項(xiàng)目，在成為所在城市文化新地標(biāo)的同時(shí)，進(jìn)一步煥發(fā)了城市活力。

在“軌道+物業(yè)”的TOD模式方面，萬科提前布局了深圳臻灣匯、上海天空之城、杭州天空之城、重慶天地等多個(gè)項(xiàng)目，目前也逐漸成為了所在城市的TOD綜合開發(fā)代表項(xiàng)目。

必須承認(rèn)，萬科這幾年戰(zhàn)略相對(duì)比較清晰，但遇到了兩大短板，一個(gè)是組織，一個(gè)是人才，郁亮稱。管理紅利時(shí)代，業(yè)務(wù)協(xié)同性比過往要求更高，萬科近兩年也一直在做組織建設(shè)問題。在組織適配戰(zhàn)略的情況下，人才需要先行。

萬科歷史上差不多每十年左右，在一個(gè)新的發(fā)展階段，都會(huì)在組織、人才上有一個(gè)計(jì)劃。比如，2000年左右，在行業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展時(shí)代，人才欠缺之時(shí)，萬科曾啟動(dòng)了“新動(dòng)力”校招計(jì)劃及“海盜行動(dòng)”，隨著新鮮血液的注入，公司也在該時(shí)期獲得了快速發(fā)展。

2007年，為了提前解決銷售額達(dá)千億元之后的管理問題，萬科啟動(dòng)了“007行動(dòng)”，從社會(huì)上挖精英人才加入萬科。2020年，萬科認(rèn)為管理紅利時(shí)代到來，一方面通過“春天行動(dòng)”明確戰(zhàn)略，另一方面推動(dòng)組織匹配戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)事人匹配，啟動(dòng)了“獵頭行動(dòng)”。

如今，科技已經(jīng)融入到了萬科業(yè)務(wù)的方方面面，對(duì)人才的要求也發(fā)生了變化。原來是從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中去選擇優(yōu)秀人才，現(xiàn)在需要擴(kuò)展到全社會(huì)的維度。今天的萬科需要十分的人才，也就是社會(huì)中的佼佼者，郁亮稱。

戰(zhàn)略調(diào)整，人才引進(jìn)，也是為了更好的擁抱“管理紅利時(shí)代”，尋找新機(jī)遇。在郁亮看來，能不能解決客戶痛點(diǎn)，提供有競(jìng)爭力的產(chǎn)品和服務(wù)，才是能否把握機(jī)遇的關(guān)鍵。

“雖然不能再賺大錢、快錢，但我們還是可以靠自己的努力，做到掙慢錢、長錢、老實(shí)錢。房地產(chǎn)行業(yè)仍然有持久的生命力，得能力者得未來?！庇袅练Q。