【案情簡介】

2019年10月，張某跟朋友合伙創(chuàng)業(yè)，在老家縣城向親戚劉某租賃了三間辦公經(jīng)營場地，房屋為劉某自有。當時約定每月租金8000元，需繳納押金2萬元，合同期限為3年，要求每個季度交一次租金（對租金的支付期限有明確約定）。后來由于疫情爆發(fā)，公司總體經(jīng)營狀況不好，劉某一直沒有向張某等收過租金。但到了2020年10月，劉某突然向張某等索要租金，且要求一次性交清，不交就解除合同，押金也就不退了。?

那么，房東劉某有權(quán)在合同沒到期之前解除合同嗎？張某還能要回押金嗎？

【法理解析】

本案中，張某等如果能舉證（可提交店鋪的經(jīng)營流水賬目，證明受疫情影響收入減少）逾期交房租是由于疫情等原因?qū)е?，房東劉某可以要求其在合理期限內(nèi)支付，也即給予合理還款期限。但如果以疫情影響合同目的實現(xiàn)為由解除合同（該情形不構(gòu)成合同的必然解除），并要求張某等人承擔違約責任的，人民法院不予支持。

但也不是說只要大環(huán)境有了疫情，就可以適用指導意見（二）的相關(guān)法條，承租方還需要提供因疫情影響經(jīng)營的具體證明、承租方不能有其他導致合同解除或承擔違約責任的行為等。若承租人同意解除合同，還可能會存在雙方協(xié)商一致解除合同的情形。

《中華人民共和國民法典》第七百二十二條規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）

針對關(guān)于合同案件的審理第五條規(guī)定，承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。?

【相關(guān)科普】

可以對承租的房屋進行裝修嗎？費用由誰來出？

承租人若對承租房屋進行裝修裝飾，需征得出租人同意，否則出租人可要求其將房屋恢復(fù)原樣或賠償損失。且承租人的裝修裝飾費用一般需自行承擔，如雙方對費用另有約定的，按照約定執(zhí)行。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條?承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。

第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任；

（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十條?承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十一條?承租人未經(jīng)出租人同意裝修裝飾或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

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