監(jiān)管趨嚴(yán)的大環(huán)境下，地產(chǎn)公司的日子并不好過(guò)。

10月28日晚，陽(yáng)光城披露了最新的三季報(bào)。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，前三個(gè)季度，陽(yáng)光城累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收413.3億，同比增長(zhǎng)8.59%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)29.13億，同比增長(zhǎng)6.23%。

這份財(cái)報(bào)看似不錯(cuò)，但這份“雙增”財(cái)報(bào)的背后，其前三季度扣非凈利潤(rùn)卻僅有8670萬(wàn)，同比大幅下降96.89%。

從三季報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，陽(yáng)光城今年三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收114億，同比下降18.24%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9.188億，同比下降11.57%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)－17.52億，同比下降274.27%，三項(xiàng)數(shù)據(jù)全部負(fù)增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)?nèi)婊隆?/p>

而在業(yè)績(jī)披露之后，陽(yáng)光城便猶如被推倒的多米諾骨牌一般，先是被代表泰康人壽和泰康養(yǎng)老的兩名董事對(duì)這份三季度報(bào)告投下了反對(duì)票，再是“股債雙殺”——股價(jià)兩天大跌16.7%，債券一天暴跌41%，如今更是股份被強(qiáng)平、面臨著巨額的還債壓力。

毫無(wú)疑問(wèn)，這家國(guó)內(nèi)排名前20的閩系地產(chǎn)巨頭，已經(jīng)到了生死攸關(guān)的時(shí)刻。

從300億到2000億，“閩系”地產(chǎn)龍頭狂飆突進(jìn)

陽(yáng)光城，閩系地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。

關(guān)于陽(yáng)光城，可能它的名聲并沒(méi)有萬(wàn)科、碧桂園那么響亮，但實(shí)際上，這家起源于福建的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，成立至今已經(jīng)有26年的歷史。

1995年，時(shí)年27歲的陽(yáng)光城創(chuàng)始人林騰蛟從新加坡留學(xué)歸來(lái)，在福州創(chuàng)辦了福建陽(yáng)光集團(tuán)，而他的第一個(gè)項(xiàng)目便十分“豪氣”——?jiǎng)?chuàng)建陽(yáng)光假日酒店。

一上手就是建酒店，足以見(jiàn)得林騰蛟的家境有多殷實(shí)；而實(shí)際上也是如此，林騰蛟在采訪時(shí)曾表示，其從出生那天起就有家族事業(yè)在等著他繼承。

不過(guò)，雖然有殷實(shí)的家境是一件好事，但這也導(dǎo)致了后來(lái)林騰蛟只顧一味向前沖，沒(méi)有顧慮到地產(chǎn)行業(yè)背后巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

1996年，林騰蛟在廈門開(kāi)發(fā)了首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“陽(yáng)鴻新城”，同時(shí)還在福州馬尾創(chuàng)辦了陽(yáng)光國(guó)際學(xué)校，沒(méi)想到的是，這種“地產(chǎn)+教育”的模式居然大獲成功；1997年，林騰蛟沿用這種模式，在福州的市中心開(kāi)發(fā)了地產(chǎn)與教育相結(jié)合的陽(yáng)光城小區(qū)，而這便是“陽(yáng)光城”名字的由來(lái)。

憑借著這種經(jīng)營(yíng)模式，陽(yáng)光城在二、三線城市攻城拔寨，逐漸成長(zhǎng)為了二線房企，不過(guò)，林騰蛟并不滿足于此。

在2016年陽(yáng)光城開(kāi)啟全國(guó)化進(jìn)程時(shí)，林騰蛟提出要在2020年晉升為千億房企，但當(dāng)時(shí)的陽(yáng)光城銷售額不過(guò)剛剛超過(guò)300億。

為了可以提升規(guī)模，林騰蛟不惜維持著高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)狀況。

從歷年的年報(bào)數(shù)據(jù)上看，陽(yáng)光城自2013年資產(chǎn)負(fù)債率提到了86.86%之后，便沒(méi)有再低于過(guò)80%。

此外，林騰蛟還挖來(lái)了高價(jià)挖來(lái)了碧桂園原聯(lián)席總裁朱榮斌及碧桂園原執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官吳建斌，這三位高管將碧桂園“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、廣拿地”的經(jīng)營(yíng)模式也帶到了陽(yáng)光城。

憑借著激進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，陽(yáng)光城的規(guī)模迅速擴(kuò)大，在2018年時(shí)，其銷售額便突破了1000億大關(guān)，2019年更是突破了2000億大關(guān)，不過(guò)短短的三年時(shí)間，陽(yáng)光城便完成了從300億到2000億的轉(zhuǎn)變。

10年942億對(duì)賭，陽(yáng)光城終被反噬？

高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的“三高模式”讓陽(yáng)光城的規(guī)模迅速擴(kuò)大，不過(guò)這背后自然也隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

而管理層自然也清楚這種模式可能帶來(lái)巨大的危機(jī)。

2019年，當(dāng)陽(yáng)光城銷售額突破2000億大關(guān)之后，其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略開(kāi)始發(fā)生變化，在2019年的年報(bào)中，陽(yáng)光城提出了2020年主要工作的“六大目標(biāo)”，其中大部分都是圍繞著去杠桿、降負(fù)債來(lái)進(jìn)行的。

為了加速去杠桿、降負(fù)債，陽(yáng)光城還效仿華夏幸福，引入了戰(zhàn)略投資人—泰康人壽和泰康養(yǎng)老。具體操作方面，在2020年9月，泰康人壽、泰康養(yǎng)老合計(jì)34億入股陽(yáng)光城，共持股13.53%，成為公司第三大股東。

不過(guò)，陽(yáng)光城在引入康泰系時(shí)簽訂了嚴(yán)苛的協(xié)議。

根據(jù)資料顯示，陽(yáng)光城在與康泰系簽訂協(xié)議時(shí)約定，將以2019年歸母凈利潤(rùn)40.2億元為基礎(chǔ)，在對(duì)賭期前5年，公司歸母凈利潤(rùn)年均增速不低于15%，且累計(jì)歸母凈利潤(rùn)總額不低于340.59億元。

此外，陽(yáng)光城還承諾，后5年分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元、135.70億元，后5年累計(jì)歸母凈利潤(rùn)達(dá)601.64億元，10年承諾歸母凈利潤(rùn)總計(jì)達(dá)942.23億元，如果未完成對(duì)賭目標(biāo)，陽(yáng)光城須對(duì)泰康進(jìn)行相應(yīng)現(xiàn)金補(bǔ)償。

不難看出，陽(yáng)光城引入康泰系，主要的目的是減輕負(fù)債，為自己上一道保險(xiǎn)；但10年942億的對(duì)賭，陽(yáng)光城也為此背上了沉重的負(fù)擔(dān)。

最終，這一次的“引入”不但沒(méi)有起到預(yù)期的效果，反而還成為了推倒多米諾骨牌的開(kāi)始。

10月28日，陽(yáng)光城披露了其最新的三季報(bào)。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，前三季度陽(yáng)光城的扣非凈利潤(rùn)僅有8670萬(wàn)元，較去年同期扣非凈利潤(rùn)27.85億元，下滑約97%；三季度單季扣非凈利潤(rùn)巨虧，錄得-17.52億元。

業(yè)績(jī)的突然變臉，引發(fā)了康泰系的不滿，于是來(lái)自險(xiǎn)資泰康系的兩位董事陳奕倫、姜佳立，對(duì)第三季度報(bào)告有異議，投下了反對(duì)票。而隨著矛盾的激化，陽(yáng)光城開(kāi)始出現(xiàn)“連環(huán)暴雷”，先是遭遇“股債雙殺”，隨后股份又被強(qiáng)平，還被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了評(píng)級(jí)……

3160億總負(fù)債壓頂，閩系地產(chǎn)龍頭遭遇“生死劫”

隨著“大雷”被引爆，陽(yáng)光城的一系列問(wèn)題開(kāi)始浮出水面。

而面對(duì)危機(jī)，陽(yáng)光城也展現(xiàn)出了其負(fù)責(zé)任的態(tài)度：為了緩解還債的壓力，陽(yáng)光城對(duì)旗下三只美元債提出交換要約且征求合格持有人同意修訂上述票據(jù)的相關(guān)管理契約，而此次的債務(wù)展期方案加入了實(shí)控人全額擔(dān)保。

此外，為了加快銷售回款、減輕負(fù)債壓力，陽(yáng)光城近期在營(yíng)銷上動(dòng)作不斷，例如線上線下聯(lián)動(dòng)全國(guó)100城的300個(gè)項(xiàng)目開(kāi)啟雙十一大促。

不過(guò)，在巨額債務(wù)面前，這些操作很難改變陽(yáng)光城當(dāng)下艱難的局面。

從債務(wù)數(shù)據(jù)上來(lái)看，根據(jù)三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，目前陽(yáng)光城的杠桿率非常高，負(fù)債端總負(fù)債3160億元，權(quán)益端少數(shù)股東權(quán)益占比較高，歸母凈資產(chǎn)僅310億元。

而據(jù)媒體披露，今年以來(lái)陽(yáng)光城還進(jìn)行了多次的擔(dān)保操作，僅今年以來(lái)至10月29日，其發(fā)布的有關(guān)擔(dān)保的公告就達(dá)到240條之多，這些擔(dān)保大多是向銀行和信托機(jī)構(gòu)融資，換而言之，陽(yáng)光城背后可能還有許多的“隱形債務(wù)”。毫無(wú)疑問(wèn)，在巨額債務(wù)壓頂?shù)那闆r下，陽(yáng)光城可能正在經(jīng)歷“生死劫”。