近年來，在政府的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。與此同時，調(diào)控下也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一些后遺癥，其中以開發(fā)商面臨資金問題、無法正常交付的事件居多，購房者買到爛尾樓的風(fēng)險大大增加。那么，如果房地產(chǎn)項目出現(xiàn)爛尾趨勢，金融機構(gòu)、施工方、購房者都要主張權(quán)益時，誰來保護(hù)較弱勢的購房者？

4月21日，人民法院報公布《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，明確指出：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費者主張價款返還請求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

這份批復(fù)對不幸買到爛尾樓的購房者來說，終于有了“免死金牌”。

即購房人擁有兩大優(yōu)先權(quán)：房屋交付請求權(quán)、主張價款返還請求權(quán)。

也就是說，相較于兌現(xiàn)工程款、抵押權(quán)及其他債權(quán)，開發(fā)商要首先集中資源“保交房”。

在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。也就是說，如果房屋無交付可能，開發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿足購房者退款的主張。

注意，在簽訂完商品房買賣合同和與銀行的貸款合同之后，開發(fā)商破產(chǎn)，此時，業(yè)主與銀行的借貸關(guān)系不因開發(fā)商的變故而變化，房貸需要繼續(xù)還，如果不還的話，不僅會影響的征信，銀行甚至可能對房屋進(jìn)行公開拍賣。

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