從“白銀時(shí)代”到“黑鐵時(shí)代”，地產(chǎn)行業(yè)用了不到五年時(shí)間。

年初，萬科董事長郁亮言論加重了行業(yè)的焦慮，如何過冬、如何穿越周期成了橫在每一家地產(chǎn)公司頭上的難題。

行業(yè)沒有永遠(yuǎn)的冬天，也沒有等不來的春天。過往三十年的地產(chǎn)大牛市中，產(chǎn)生了太多的財(cái)富幻象。如果按照發(fā)達(dá)國家的平均住房標(biāo)準(zhǔn)，我國居民人均住房已經(jīng)達(dá)到了50平米，超過了發(fā)達(dá)國家。

當(dāng)房住不炒的時(shí)代來臨之后，地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)時(shí)代勢(shì)必會(huì)成為歷史，這是規(guī)律，不以企業(yè)和個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移。

2020年中旬，金地集團(tuán)董事長凌克在一場(chǎng)演講中慎重地表示：“未來十年，樓市將高位盤整。到了2030年，中國的新房銷售將重回7億平米時(shí)代”。

他的言外之意是，未來十年地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

凌克認(rèn)識(shí)，早已是地產(chǎn)圈的共識(shí)，但當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的問題并不突出，有些地產(chǎn)公司的掌舵者也沒能及時(shí)踩下剎車，其中就有融創(chuàng)的孫宏斌，以及恒大的許家印。根據(jù)融創(chuàng)2020年財(cái)報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)的新增土地儲(chǔ)備約為5877萬平方米，新增貨值7261億元。

孫宏斌意識(shí)到問題已經(jīng)是2021年中旬的事情了。

在融創(chuàng)的中期業(yè)績說明會(huì)上孫宏斌表示，融創(chuàng)的下一步策略就是讓企業(yè)更安全，這兩年融創(chuàng)的主要目標(biāo)是改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)，公司要在三年內(nèi)將融資成本從8%降低到5%以內(nèi)，信用評(píng)級(jí)做到投資級(jí)。

船大難掉頭，盡管2021年下半年融創(chuàng)努力出售項(xiàng)目、回款、出售貝殼的股票，但是還是沒能擺脫債務(wù)展期的命運(yùn)。

機(jī)會(huì)總是留給有準(zhǔn)備的人，行業(yè)向下的趨勢(shì)下，保利發(fā)展的股價(jià)就創(chuàng)出了歷史新高，其短暫超越了萬科成為了地產(chǎn)一哥。未來分化將會(huì)成為地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，而兼并則會(huì)成為地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示：“新房銷售市場(chǎng)去年18萬億，市場(chǎng)永遠(yuǎn)存在，房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)?！?/p>

盡管大環(huán)境向下，但不意味著所有的機(jī)會(huì)已經(jīng)喪失。危機(jī)對(duì)于優(yōu)秀的企業(yè)來說不是災(zāi)難，而是一場(chǎng)再上臺(tái)階的機(jī)遇，比如保利發(fā)展、萬科、碧桂園。

3月30日，碧桂園發(fā)布了2021年財(cái)報(bào)，財(cái)報(bào)顯示，2021年公司權(quán)益合同銷售金額約為5580億元，權(quán)益合同銷售面積約為6641萬平方米。營收為5230.6億元，同比增長13%；股東應(yīng)占核心凈利潤267.97億元，同比下降超20%。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上。

良好的回款率是地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的保證，在行業(yè)資金持續(xù)收緊的情況下，以及多家企業(yè)年報(bào)的“難產(chǎn)”的情況下，充裕的現(xiàn)金流則是地產(chǎn)企業(yè)天然的屏障。

莫斌表示，過去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年來最大的波動(dòng)，這是由于房地產(chǎn)調(diào)控政策施加作用的結(jié)果。所有的調(diào)控都是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

他判斷，當(dāng)下的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)筑底，市場(chǎng)信心正在逐漸恢復(fù)。今年三月，碧桂園還獲得了招商銀行授予的150億元并購融資額度，用于地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)。而這也是“三道紅線”劃定以來，首次民營地產(chǎn)企業(yè)獲得并購貸款融資額度。

截止2021年年底，碧桂園在全國的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到了3216個(gè)，其內(nèi)地的權(quán)益可售資源達(dá)到了14846億元，尚未簽約且潛在權(quán)益可售資源約3365億。另外，截止2021年底，碧桂園賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1469.54億元，受限制現(xiàn)金約343.46億元，兩項(xiàng)合計(jì)超過了1800億，對(duì)應(yīng)2020年兩筆可回售公司債共計(jì)40億元以及7月到期的一筆7億美元優(yōu)先票據(jù)，很顯然碧桂園壓力并不是很大。

不僅如此，2021年碧桂園還實(shí)現(xiàn)了債務(wù)規(guī)模和融資成本的“雙降”。

綜合而言，過往的2021年我們很清晰的感覺到了地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時(shí)代的結(jié)束，也能很清晰的感覺到轉(zhuǎn)型給地產(chǎn)企業(yè)帶來的壓力。未來隨著從增量時(shí)代到存量時(shí)代的轉(zhuǎn)變，財(cái)務(wù)越健康的公司就越能掌握時(shí)代的先機(jī)，從地產(chǎn)開發(fā)走向地產(chǎn)服務(wù)，未來的空間何止數(shù)十萬億。

保證現(xiàn)金流，避免債務(wù)違約，堅(jiān)持下去，必能穿越周期。