作者 / 元寶

編輯 / 金德路

本文圖片均來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

轉(zhuǎn)眼又是年中大考，佳兆業(yè)交出了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅提升，關(guān)鍵利潤(rùn)指標(biāo)全面增長(zhǎng)的亮眼成績(jī)單。

北京時(shí)間8月25日，佳兆業(yè)發(fā)布了2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。據(jù)報(bào)告顯示，截止2021年6月30號(hào)，營(yíng)業(yè)收入300.7億元，同比增長(zhǎng)34.8%；凈利潤(rùn)30.8億元，同比增長(zhǎng)30.5%；核心凈利潤(rùn)39.3億元，同比增長(zhǎng)28.9%；毛利率和核心凈利潤(rùn)率分別為30.9%、13.1%，保持行業(yè)較高水平。

城市更新作為佳兆業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，本季度的表現(xiàn)尤為值得關(guān)注。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，上半年，城市更新項(xiàng)目新增轉(zhuǎn)化可售面積約112.5萬(wàn)平方米，新增貨值約727億元，轉(zhuǎn)化貨值已超2020年全年，轉(zhuǎn)化效率明顯提升。

佳兆業(yè)深耕多年的城市更新正在大步邁進(jìn)收成期。

01 降負(fù)債成效顯著，抗風(fēng)險(xiǎn)能力穩(wěn)步釋放

隨著「三道紅線」、「房貸集中度管理」和「四限」等短期管控政策的掐緊，「降杠桿」成為2021年地產(chǎn)業(yè)的主旋律。

高壓背景下，房企存量博弈，加速了行業(yè)整合。

據(jù)中房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，全國(guó)共有358起并購(gòu)行為發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，根據(jù)法院公告，目前有100多家房地產(chǎn)企業(yè)遞交破產(chǎn)文書(shū)，算下來(lái)，幾乎每天都有一家房企崩塌。

危機(jī)之下，不論規(guī)模大小，房企個(gè)個(gè)如履薄冰。

面對(duì)日趨嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境，佳兆業(yè)將抗風(fēng)險(xiǎn)能力的指標(biāo)提到最高，始終圍繞「提利潤(rùn)、降負(fù)債」開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作。

在投資層面，恪守審慎穩(wěn)健、量入為出的投資策略，注重規(guī)模及效益的平衡，堅(jiān)定布局核心城市、核心地段、核心資產(chǎn)。

2021上半年，佳兆業(yè)通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、城市更新等多元拿地方式相互補(bǔ)充，新拓項(xiàng)目15個(gè)，新增土儲(chǔ)權(quán)益面積246萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目對(duì)應(yīng)貨值1031億元，按權(quán)益代價(jià)計(jì)50%位于一線城市。

而在最關(guān)鍵的三道紅線方面，佳兆業(yè)積極主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理，嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

2021上半年，佳兆業(yè)凈負(fù)債率為93.7%，自2017年以來(lái)實(shí)現(xiàn)八連降；現(xiàn)金短債比為1.53，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，三道紅線提前達(dá)標(biāo)，運(yùn)營(yíng)防線安全穩(wěn)固，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

值得一提的是，佳兆業(yè)成立至今，幾乎不使用商票融資，針對(duì)財(cái)務(wù)管理如此長(zhǎng)期審慎穩(wěn)健的思路，是當(dāng)下很多房企，包括一些頭部房企都有所欠缺的。

在地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)加速剝離的現(xiàn)狀下，佳兆業(yè)懂得審時(shí)度勢(shì)，積極提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

02 拿地邏輯生變，城市更新成破局之道

地產(chǎn)圈內(nèi)風(fēng)云變幻，剛剛成功闖關(guān)三道紅線的佳兆業(yè)目前又遇上了新挑戰(zhàn)。

近期突然傳出被納入「三道紅線」試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，業(yè)內(nèi)這時(shí)才后知后覺(jué)的想起，去年與三道紅線一起被提及的還有兩條被遺忘的輔助線：

1. 拿地銷(xiāo)售比不超過(guò)40%。

2. 近三年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是否連續(xù)為負(fù)。

值得注意的是，「拿地銷(xiāo)售比不超過(guò)40%」這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

兩集中供地的熱度還沒(méi)消退，「3＋2」的監(jiān)管大錘就再度襲來(lái)。當(dāng)拿地邏輯生變，招拍掛市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加倍抬升，房企的利潤(rùn)空間也將面臨不斷縮減，造成短期資金需求加大，進(jìn)一步加重長(zhǎng)期財(cái)務(wù)壓力。

這讓深耕區(qū)域單一，或依賴招拍掛拿地的房企一時(shí)間苦不堪言，但對(duì)于佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，則是利于超車(chē)的破局機(jī)會(huì)。

當(dāng)下的拿地邏輯實(shí)際利好兩種企業(yè)，一種是利好資金、市場(chǎng)研判、運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)品力、營(yíng)銷(xiāo)能力等綜合實(shí)力強(qiáng)勁的頭部房企；另一種則是利好善于多元化拿地，尤其是在城市更新項(xiàng)目方面表現(xiàn)突出的「頭部玩家」，以此降低風(fēng)險(xiǎn)，鞏固深耕城市的基本盤(pán)。

且中央城市更新相關(guān)政策密集出臺(tái)，隨著「十四五」規(guī)劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，城市更新已上升為國(guó)家戰(zhàn)略。變局與紅利之下，TOP50的上市房企中有61%的房企紛紛扎堆入局城市更新。

不過(guò)，雖然入局者眾多，但城市更新是多元化發(fā)展中最難打的業(yè)務(wù)，因此，各房企在城市更新中的差異劃分較大。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)研究，其按「城市更新潛在建筑總建面」衡量企業(yè)在城市更新的參與度，將房企分為三個(gè)梯度。

在1999年成功改造深圳爛尾樓項(xiàng)目，打響城市更新第一槍?zhuān)颜讟I(yè)領(lǐng)銜城市更新第一梯隊(duì)。

眾所周知，佳兆業(yè)深耕城市更新行業(yè)22年，成功打造項(xiàng)目40多個(gè)，在經(jīng)驗(yàn)、理念、團(tuán)隊(duì)、模式、規(guī)模等方面的綜合實(shí)力領(lǐng)跑行業(yè)，已經(jīng)連續(xù)三年獲評(píng)「中國(guó)房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)」第一名，領(lǐng)先地位持續(xù)鞏固。

未來(lái)隨著杠桿紅利消失，供地政策加速行業(yè)分化，回報(bào)高、周期長(zhǎng)的城市更新不僅會(huì)是佳兆業(yè)的殺手锏，或許還將助力佳兆業(yè)在變局中扶搖直上。

03 持續(xù)進(jìn)化的城市更新

目前城市更新業(yè)務(wù)多聚焦粵港澳大灣區(qū)，所以業(yè)內(nèi)流傳「得大灣者得天下」。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2021年6月30日，佳兆業(yè)擁有213個(gè)城市更新項(xiàng)目，占地面積超5370萬(wàn)平方米，按貨值計(jì)算，深圳、廣州兩地占比73%。并且，佳兆業(yè)已成功打造包括深圳平湖佳兆業(yè)廣場(chǎng)、深圳佳兆業(yè)·桂芳園、深圳佳兆業(yè)·可園、深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、深圳 KPR 佳兆業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目在內(nèi)的經(jīng)典案例，在大灣區(qū)樹(shù)立了標(biāo)桿性的產(chǎn)品。

毫無(wú)疑問(wèn)，無(wú)論是項(xiàng)目地域占比優(yōu)勢(shì)，亦或是產(chǎn)品結(jié)果導(dǎo)向，都體現(xiàn)出了佳兆業(yè)在城市更新領(lǐng)域，有著無(wú)法撼動(dòng)的龍頭地位。

此外，業(yè)內(nèi)都清楚做好城市更新的難度有多大，佳兆業(yè)憑自己獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，達(dá)成了現(xiàn)在的高光時(shí)刻。

佳兆業(yè)起步時(shí)就瞄準(zhǔn)了粵港澳大灣區(qū)的地域優(yōu)勢(shì)，大灣區(qū)可是城市更新改造起步最早、政策紅利最為豐厚，發(fā)展最為成熟，市場(chǎng)最為開(kāi)放的城市更新改革先行點(diǎn)，運(yùn)用前瞻性搶先入局深耕的佳兆業(yè)，當(dāng)下與大灣區(qū)一起成為了城市更新的風(fēng)向標(biāo)。

目前，通過(guò)積累22年城市再開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，佳兆業(yè)在城市更新領(lǐng)域有了一支實(shí)力突出的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，形成了一套覆蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、商務(wù)談判、拆遷回遷、開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)等全方位的運(yùn)作流程，飽受好評(píng)的標(biāo)桿案例讓佳兆業(yè)贏得了群眾口碑與政府信任，迅速占據(jù)了更大的市場(chǎng)地位。

當(dāng)下雖然有大批房企涌入搶奪市場(chǎng)份額，但因佳兆業(yè)起步早，現(xiàn)仍有百余個(gè)高毛利項(xiàng)目?jī)?chǔ)備在手，未來(lái)業(yè)績(jī)有極大確定性?，F(xiàn)存的高質(zhì)量土儲(chǔ)不僅可以幫佳兆業(yè)鎖定成本，還可以應(yīng)對(duì)未來(lái)政策導(dǎo)致成本上行的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2021年6月30日，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備約3114萬(wàn)平方米，總貨值約7347億元，其中城市更新貢獻(xiàn)土儲(chǔ)貨值占比約為47%。佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)貨值約5580億元，占比76%；深圳、廣州可售貨值約3455億元，香港可售貨值約301億元。佳兆業(yè)目前的土地儲(chǔ)備規(guī)模穩(wěn)中有增，質(zhì)量不斷提高，為業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)力支撐。

可預(yù)見(jiàn)的是，在地產(chǎn)大變局的漩渦中，隨著拿地邏輯生變，佳兆業(yè)依托前瞻布局城市更新的優(yōu)勢(shì)，化被動(dòng)為利好，或?qū)⒂瓉?lái)戴維斯雙擊。