作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

漩渦中的龍光集團（03380.HK），又尋到了一位“白馬騎士”。

3月8日晚間，中國海外宏洋集團（00081.HK）公告擬收購其位于汕頭的一個在建項目，總代價10.24億元；此前兩個月間，柳州龍光駿宏70%股權(quán)、柳州龍光駿德70%股權(quán)，已由中融信托接盤；龍光物業(yè)轉(zhuǎn)讓龍創(chuàng)智慧90%股權(quán)，合裕實業(yè)接盤。

償債高峰期逼近，僅3月份到期產(chǎn)品規(guī)模便高達52.99億元，雖通過自有資金兌付11.33億元，但后續(xù)債券的兌付，還是使龍光陷入了流動性困局，正加緊通過各種方式開源節(jié)流、籌措資金。

如今尋到央企接盤，便是資產(chǎn)盤活中的一環(huán)。據(jù)焦點財經(jīng)了解，自今年1月起，龍光便與國企、金融機構(gòu)進行對接，開展資產(chǎn)盤活處置工作，并梳理出三類待盤活處置資產(chǎn)，分別是開發(fā)類、城市更新類、持有物業(yè)類三類項目。

通過加快資產(chǎn)盤活進度，龍光想要在上半年取得實質(zhì)性進展，回籠資金改善流動性。這既是決心，也是要向外釋放信心。

籌資的決心

從與中海宏洋的交易中，可以感知出龍光的決心。不同于中融信托和合裕實業(yè)的接盤，中海宏洋公布了交易價格和細節(jié)。

此次出售的項目，是廣東汕頭市東海岸新城新津片區(qū)的一宗地塊，持有者是“汕頭市龍光景耀房地產(chǎn)有限公司”，目前由龍光控股持股51%，深圳禹德盈投資持股49%，是龍光集團2020年6月以14.91億元競得，如今卻選擇10.24億元出售，折價不少。

龍光加快回籠資金的決心，由此可以看出。

不僅是盤活資產(chǎn)，為了盡快籌措資金，龍光也在加快銷售回款、縮減運營開支、與監(jiān)管機構(gòu)和金融機構(gòu)、投資者進行溝通。

3月7日，龍光控股對外公布了自己近期的動作，一方面在重點保交付的前提下，在建工程量從最高2,600萬平方米縮減到1,700萬平方米，節(jié)約工程開支；另一方面，為盤活預(yù)售監(jiān)管戶資金、加快開發(fā)貸和按揭貸款的審批和放款，正在與多方展開溝通。

對于此前市場上流出的多個傳聞，包括大規(guī)模裁員、管理層變動、審計師更換、美元債擔(dān)保以及平安信托事項等，也一一回應(yīng)。

概括來講，組織架構(gòu)有精簡及調(diào)整，但核心管理層穩(wěn)定；美元債擔(dān)保，并未涉及；審計機構(gòu)，亦不會更換；與平安信托，也一直保持友好溝通，子公司確實向平安信托申請過一筆附抵押融資，目前融資余額為11.8億元，但雙方仍在按照合同相關(guān)條款和雙方約定推進中。

一個不可否認的事實是，龍光確實面臨巨大的短期償債壓力，市場上的各類傳聞，核心要義也均是指向此處，這也是其遭穆迪、標(biāo)普和惠譽等評級機構(gòu)下調(diào)評級，以及近期多次股債雙殺的根本原因，與大多數(shù)出險房企經(jīng)歷過的連環(huán)事件一樣。

處置資產(chǎn)和債券展期，也成為了他們后續(xù)應(yīng)對的標(biāo)準(zhǔn)動作之一。3月8日，龍光 “18龍控02”私募債展期計劃傳出，本金展期18個月，在展期期間自第9個月起每月付10%本金，直至第18個月累計付清100%本金。但這一展期計劃尚未正式投票，能否通過還是未知數(shù)。

超級“合伙人”

龍光控股此次處置資產(chǎn)，深圳禹德盈也選擇跟隨。但有一點頗為令人疑惑，深圳禹德盈獲得該項目股權(quán)的時間并不長，甚至不到半個月。汕頭東海岸新津片區(qū)項目，最初的投資方并不是深圳禹德盈投資，而是陜西省國際信托股份有限公司（簡稱“陜國投信托”）。

2月26日，也就是龍光決定出售地塊前十天，陜國投信托退出，深圳禹德盈接過其持有的49%股權(quán)。之后，深圳禹德盈投資和龍光控股將項目地塊全部股權(quán)，一起轉(zhuǎn)讓于中海宏洋。

短時間內(nèi)一進一出，深圳禹德盈操作令人費解的同時，也牽出了其與龍光錯綜復(fù)雜的關(guān)系。據(jù)焦點財經(jīng)了解，深圳禹德盈的實控人是張學(xué)斌，他還參與投資了龍光控股在汕頭市的另一家項目公司——汕頭市龍光駿灃房地產(chǎn)有限公司，持股比例也是49%。

汕頭龍光駿灃負責(zé)開發(fā)汕頭新溪片區(qū)一宗住宅地塊，位于鄱陽湖路與武夷山路交界北側(cè)，由龍光2021年8月以7.08億元奪得，成交樓面價每平4138元，溢價率1.1%。龍光折價轉(zhuǎn)讓汕頭東海岸新津片區(qū)項目后，張學(xué)斌參投的龍光項目，便只剩新溪片區(qū)項目了。

類似張學(xué)斌這樣的自然人及其設(shè)立的企業(yè)，參投龍光項目的案例，在整個龍光體系中很多。當(dāng)中不少自然人，與龍光的關(guān)聯(lián)程度相當(dāng)高。

陳璜是一個典型案例。焦點財經(jīng)據(jù)工商資料梳理，陳璜通過旗下的多家投資平臺，入股了龍光旗下多家公司，包括順德龍光駿騰、廣州德順恒、廣州凱利高、佛山市南海區(qū)龍光駿逸、惠州龍光駿盈、中山駿宸房地產(chǎn)和佛山龍光駿翰等，在龍光系擔(dān)任法人的企業(yè)高達93家。

陳璜究竟是龍光高管，還是投資的獨立第三方，尚未可知。

在股權(quán)穿透中，焦點財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，信托和資管等金融機構(gòu)的身影頻頻出現(xiàn)，包括陸家嘴信托、平安信托和銀行機構(gòu)等。不過這種現(xiàn)象，房企的融資鏈條中，早已成為公開的秘密，也是當(dāng)下出險房企頻頻被起訴的根源所在。

令外界對龍光產(chǎn)生質(zhì)疑的是，諸多自然人潛在關(guān)聯(lián)的自然人及其設(shè)立的企業(yè)參投，是否會形成潛在債務(wù)。在3月7日的對外回應(yīng)中，龍光特別強調(diào)，自己沒有進行多元化布局，沒有發(fā)行過任何私募類理財產(chǎn)品，亦沒有外部商票類融資，但并未對隱性債務(wù)進行說明。

不過，3月1日，瑞銀發(fā)表報告指，龍光集團表外債務(wù)可能達580億至790億元，即去年6月底報告凈負債的1.23倍至1.67倍，將其評級由“中性”降至“沽售”，目標(biāo)價由5.8港元下調(diào)至1.8港元。

對于當(dāng)下面臨的流動性困局，龍光對外釋放的信號是，他們有決心也有信心解決，支撐其信心的不僅源于各種籌措資金的動作，也來自于其豐厚優(yōu)質(zhì)的土地儲備資源，因為其85%的土儲分布在大灣區(qū)及長三角等核心城市。這是他們手握的一張好底牌。