頂層定調(diào)之后，各路炒房客或者上一輪被套牢的人就在摩拳擦掌了，都期待著更多重磅的利好政策落地，能夠幫助他們解套離場，甚至一有風(fēng)吹草動就可以解讀為重磅利好，甚至還有把稅務(wù)局匯總的政策解讀為最新的購房賣房稅費(fèi)減免政策等，其實(shí)很多人心里都明白，如果下半年的這次救市還能讓房價上漲一波的話，也基本上是這些人能離場的最后時間了，就看最后誰進(jìn)去當(dāng)妥妥的大冤種了。

多米諾骨牌或者擊鼓傳花，總要有牌或者花在某個人手上了，只是大家都覺得最后那個肯定不是自己，因?yàn)槠鋵?shí)很多厲害的炒房客或者老業(yè)主早在兩年半之前就已經(jīng)套現(xiàn)離場了，現(xiàn)在還在高位的都是跟風(fēng)買入的或者后知后覺的炒房客或者新手小白，拿著高利率和高單價去接盤了，幻想著在坐等樓市賺錢，那沒想到，現(xiàn)在的樓市跌的如此慘淡，沒辦法了，只能無奈等待了，所以僥幸心理就是這么來的，而新一輪的救市和托舉，到底能否重新舉起樓市呢，今天咱們好好聊聊。

大家好，我是謝暉。就在7月27號，住建部深夜發(fā)文定調(diào)強(qiáng)調(diào)到，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。那此次住建部的三個定調(diào)還是似曾相識的，咱們一個個來分析一下。

首先是降低首套房首付和利率，這個政策在過去這一年半的時間已經(jīng)是用到麻木了，很多地方都在降首付，之前的三成首付降到兩成的已經(jīng)隨處可見了，甚至還有樓盤給到了零首付的優(yōu)惠，但是這種一般都是開發(fā)商讓客戶辦個信用貸作為首付，然后首付先行由開發(fā)商墊付，等房子貸款辦下來后，再把信用貸的錢給到開發(fā)商，而這種操作除了有噱頭和增加購房者的還款壓力以外，對真正想買房的人是百害而無一利。不止是新房，隨著房價的下跌，有的二手房跌了20%甚至30%，這時候業(yè)主也愿意0首付賣房，只要買家愿意承擔(dān)剩下的貸款就行，尤其在跌幅較大的燕郊、鄭州等都可以見到這種情況。

再說降低房貸利率，前兩三年的時候都是5.88%甚至6%的利率，現(xiàn)在遍地的4%甚至3.8%、3.7%，對于現(xiàn)在購房者來說確實(shí)是讓利幅度很大，但是貸款只是一方面，關(guān)鍵是房價還在跌，現(xiàn)在大家購房需求都很微弱，不僅沒有拉動起沒買房的這批人，反而是激怒了前幾年買房的一大批老業(yè)主，這些純純的大冤種們早買了幾年房，搭進(jìn)去了虧損的本金不說，還還著高額的貸款利息，但是又只能啞巴吃黃連，有苦說不出，那就只能瘋狂的存款和提前還貸了，而一直在說的存量房利率下調(diào)，一直都還是停留在口頭上，沒有哪幾家銀行真正去落地的，所以提前還款潮還得繼續(xù)一段時間。

最后的提到的認(rèn)房不認(rèn)貸，這個政策可以說是此次定調(diào)中最大尺度的一個了，但是這個針對的對象也是有所不同的。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，其實(shí)自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城已經(jīng)優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策。多數(shù)城市的首付比例也已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平。那現(xiàn)在限購還是比較較嚴(yán)格且執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市主要包括了四大一線城市，成都、西安、廈門、長沙、合肥等十余個核心二線城市，那這個認(rèn)房不認(rèn)貸的是不是沒啥用呢。

咱們要知道，購房的嚴(yán)格程度可以分四檔，“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”、啥都不認(rèn)，這個嚴(yán)格程度是依次減少的。咱們拿上海來說，當(dāng)前還是認(rèn)房又認(rèn)貸政策，所以大家如果要在上海換房的話，首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若取消了該政策，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。這對很多改善的需求來說，就是個非常大的誘惑力了，以前要是賣房再買的話，不僅首付要給很多，利率也高，大家根本不敢輕易換房，現(xiàn)在降低了利率和首付，還是會促使一批人去賣房后再買一套的。

而且拿一線城市來說，很多新居民都是來自其他二三線城市的，多數(shù)都是得把原有的或者老家的房子賣掉才能作為一線城市的首付，那如果之前的認(rèn)房認(rèn)貸， 可以說基本卡在了首付和貸款利率上了，剛需能買的起的房子就會特別的老破小或者郊區(qū)，而后續(xù)如果認(rèn)房不認(rèn)貸后，會比較大幅度的降低購房門檻，整體的購買需求還是會有一定的刺激，但是能否真的實(shí)現(xiàn)市場銷量的回暖，還需要時間來觀察，因?yàn)榈紫鲁鞘械姆孔臃浅２缓觅u了，大家都在等著套現(xiàn)離場，而且現(xiàn)在失業(yè)的可能性也增加了，很多人不一定有勇氣去貸款30年買一套房了，除非是在體制內(nèi)。

體制外的35歲，可能貸款才剛剛還了五六年，還上有老、下有小，失業(yè)的話拿什么去還貸款和養(yǎng)家呢。咱們的居民杠桿率已經(jīng)高達(dá)了63.3%，人口的減少也把實(shí)際的購房需求逐步降低，供大于求的局面下，已經(jīng)不是政策就能一定刺激的動了，因?yàn)閿U(kuò)大內(nèi)需這個東西，第一個是社會要有比較好的就業(yè)率，人們不擔(dān)心失業(yè)；第二個人收入還是要有所增加，沒錢的話我吃饅頭就行了，還要什么車?yán)遄恿?；第三個是有很好的社會保障，人們不會擔(dān)心把錢都花了，假如生一次病住一次醫(yī)院就完了，我敢擴(kuò)大需求嗎，我的需求就是把錢存銀行了。

所以現(xiàn)在的樓市，政策可以盡情在工具箱中慢慢拿出來，但是購房者買不買單就得另外說了，你只要不是強(qiáng)制大家買房的話，購房者自己心里都會記一本賬和打好未來的算盤的，如果在大家杠桿率沒降下去、收入沒提高、社會保障不夠好的情況下，直接硬刺激，估計(jì)多數(shù)人還是不會買賬的，畢竟，買一套房花的可能不是一代人的錢，而是拿六個錢包進(jìn)去博一場，博的好，有的住，有的賺；博的不好，山頂套牢、割肉賣房、斷供征信拉黑，這都是已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)了，所以現(xiàn)在樓市和股市基本差不多了，都得記住那句話，入市需謹(jǐn)慎啊。