焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)市場(chǎng)每日動(dòng)態(tài)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：2022年05月26日

宏觀政策：

1、廣東省中山市：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，放寬土地競(jìng)買人資格要求

5月26日，廣東省中山市自然資源局與市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化土地供應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干措施》。其中包括：1、實(shí)行出讓預(yù)公告機(jī)制。為加強(qiáng)土地市場(chǎng)供需對(duì)接，定期收集整理我市條件成熟的住宅用地，通過自然資源局網(wǎng)站、“中山看地云”小程序、市公共資源交易網(wǎng)等多種渠道，分批次發(fā)布住宅用地出讓預(yù)公告，強(qiáng)化土地供需對(duì)接，保障土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。2、放寬競(jìng)買人資格要求。原則上法人、自然人和其他組織均可申請(qǐng)參加競(jìng)投，并接受聯(lián)合競(jìng)投。競(jìng)得人如為非出讓用地所屬鎮(zhèn)街注冊(cè)的企業(yè)，須在簽訂出讓合同之日起60日內(nèi)在用地所屬鎮(zhèn)街注冊(cè)成立全資獨(dú)立法人企業(yè)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及實(shí)施開發(fā)建設(shè)。3、下調(diào)競(jìng)買保證金比例。競(jìng)買保證金可按不低于出讓起始價(jià)20%設(shè)置。成交后，競(jìng)買保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)作合同定金后若不足成交價(jià)20%的，競(jìng)得人應(yīng)于簽訂出讓合同之前按時(shí)交納不足部分。4、優(yōu)化地價(jià)款支付方式?？杉s定分期繳納地價(jià)款，受讓人于簽訂出讓合同之日起30日內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款（含定金），余款（出讓價(jià)款50%）需于簽訂出讓合同之日起365日內(nèi)一次性或分期（具體以出讓方案約定為準(zhǔn)）付清，并按合同約定支付利息。

2、安徽省淮南市：首套房首付比例最低20%，購(gòu)買新房有契稅補(bǔ)助

5月26日，安徽省淮南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，自2022年5月25日起實(shí)行新政。其中包括：一、各商業(yè)銀行要加大對(duì)商品房信貸支持力度，尤其要優(yōu)先滿足居民購(gòu)買普通商品住房貸款需求，增加個(gè)人住房貸款額度，縮短審批周期，切實(shí)落實(shí)首套房貸款首付比例最低20%、非首套房貸款首付比例最低30%的政策。貸款購(gòu)買首套普通商品住房的，適當(dāng)降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。二、提高公積金貸款額度，雙職工繳存家庭最高為五十萬(wàn)元，單職工繳存家庭最高為四十萬(wàn)元。三、購(gòu)買新建商品住房可提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。四、購(gòu)買新建商品房(住宅、非住宅)，同級(jí)財(cái)政給予購(gòu)房者實(shí)際繳納契稅的50%補(bǔ)助。享受財(cái)政補(bǔ)助政策以網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)，于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后，憑不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、網(wǎng)簽備案單、契稅發(fā)票辦理。

3、廣東省肇慶市：降低首套購(gòu)房首付比和房貸利率，提高公積金貸款上限

5月25日，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，提出優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、加大金融支持以及提高首套住房公積金貸款上限等舉措。通知指出，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。結(jié)合企業(yè)信譽(yù)度的不同，對(duì)信譽(yù)度高的房地產(chǎn)企業(yè)，適當(dāng)降低預(yù)售資金留存比例，減輕企業(yè)的資金壓力。根據(jù)工程施工階段的不同，分階段按不同比例留存預(yù)售資金，最大限度減少資金沉積。對(duì)短期出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的房地產(chǎn)企業(yè)，適度增加批款額度，以確保項(xiàng)目竣工交付所需資金。根據(jù)工程施工進(jìn)度，在工程款和工人工資支付方面予以支持，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。同時(shí)，加大金融支持。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和新增購(gòu)房貸款的合理需求，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，有效緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈運(yùn)行壓力。降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，根據(jù)國(guó)家和省住房信貸政策的要求，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按政策要求降低個(gè)人住房貸款門檻，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，降低首付比例和年利率。對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人貸款購(gòu)買普通住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。提高首套住房公積金貸款上限。加大住房公積金統(tǒng)籌力度，提高首套公積金貸款額度；加強(qiáng)公積金貸款和商業(yè)貸款的協(xié)同配合，提高工作效率，提升個(gè)人住房貸款的便利度。

融資動(dòng)態(tài)：

1、華遠(yuǎn)地產(chǎn)：成功發(fā)行10億元中票，期限2年

5月26日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2022年度第一期中期票據(jù)成功發(fā)行。本期債券注冊(cè)金額為30億元，基礎(chǔ)發(fā)行金額0元，發(fā)行金額上限10億元，期限2年，發(fā)行利率由集中簿記建檔結(jié)果確定。根據(jù)實(shí)際申購(gòu)情況，發(fā)行人與主承銷商在基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模與發(fā)行金額上限之間協(xié)商確定的最終發(fā)行金額。

2、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)：擬發(fā)行10億元超短期融資券，期限270天

5月26日，珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)發(fā)布2022年度第一期超短期融資券相關(guān)發(fā)行文件。本期發(fā)行金額10億元，期限270天，無(wú)擔(dān)保，票面利率由發(fā)行人與簿記管理人根據(jù)簿記建檔情況確定。

3、5家民營(yíng)房企：上交所將于5月27日為5家民營(yíng)房企潛在新債發(fā)行安排路演

5月26日，為促進(jìn)潛在的新債券發(fā)行，上交所初步擬定于5月27日上午9時(shí)為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家開發(fā)商舉辦投資者路演。目前路演時(shí)間已由5月27日上午9時(shí)調(diào)整為下午4時(shí)，上述5家房企均為首批啟動(dòng)信用保護(hù)工具融資的民營(yíng)房企。

投資動(dòng)態(tài)：

1、上海：首批供地6月1日恢復(fù)出讓，出讓方式及監(jiān)管賬戶凍資金額有調(diào)整

5月26日，上海發(fā)布恢復(fù)一批次地塊出讓的通知，將于5月31日發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)安排，6月1日正式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。上海此次共計(jì)出讓36宗商品住宅地塊，總面積199.71萬(wàn)平方米，總建筑面積425.19萬(wàn)平方米，總起價(jià)806.5億元。另外，本次通知出現(xiàn)兩個(gè)重大調(diào)整：1、全部采用掛牌方式出讓，取消先前招掛復(fù)合打分入圍方式，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買人。2、監(jiān)管賬戶凍資金額調(diào)整，賬戶中封存的資金應(yīng)不小于扣除本地塊保證金后的自有資金金額。也就是說，繳納了20%的保證金后，最少只要再封存80%的自有資金即可。

2、保利發(fā)展：17.9億底價(jià)摘得廈門市翔安區(qū)商住地

5月26日，保利發(fā)展17.9億元底價(jià)競(jìng)得廈門市翔安區(qū)澳頭13-16編制單元蓬萊路與洪鐘大道交叉口西南側(cè)A地塊，成交樓面價(jià)15000元/平方米。該地塊為商住用地，占地面積4.23萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積11.9萬(wàn)平方米，容積率2.9，起拍樓面價(jià)15000元/平方米，起拍總價(jià)17.9億元，競(jìng)價(jià)上限價(jià)格20.55億元；住宅套數(shù)不多于1559套，住宅銷售限價(jià)37000元/平方米、車位27萬(wàn)元/個(gè)。

3、建發(fā)：41.3億競(jìng)得廈門市思明區(qū)湖濱四里地塊，商業(yè)體量4萬(wàn)平米

5月26日，建發(fā)41.3億元競(jìng)得廈門市思明區(qū)湖濱社區(qū)03-04湖濱南路與金榜路交叉口東北側(cè)地塊（湖濱四里地塊），成交樓面價(jià)40657元/平方米，溢價(jià)率0.49%。該地塊占地面積1.7萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積13萬(wàn)平方米，容積率7.5，起拍樓面價(jià)40400元/平方米，起拍總價(jià)41.1億元，競(jìng)價(jià)上限價(jià)格46.4億元；住宅戶數(shù)控制在660戶以內(nèi)，住宅銷售限價(jià)75000元/平方米，車位60萬(wàn)元/個(gè)。值得注意的是，該地塊大約三分之一面積的商業(yè)體量，對(duì)于房企商業(yè)運(yùn)營(yíng)考驗(yàn)較大；而參與競(jìng)拍的有建發(fā)、華潤(rùn)、寶龍。

4、建發(fā)：再下一城，底價(jià)9.6億元獲廈門市海滄區(qū)宅地

5月26日，建發(fā)以底價(jià)9.6億元競(jìng)得廈門市海滄區(qū)05-06馬鑾灣片區(qū)環(huán)灣西路與后柯東路交叉口西南側(cè)地塊，樓面價(jià)23000元/平方米。該地塊為住宅用地，占地面積1.8萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積4.2萬(wàn)平方米，容積率2.3，起拍樓面價(jià)23000元/平方米，起拍總價(jià)9.6億元，競(jìng)價(jià)上限價(jià)格11億元；住宅戶數(shù)不多于500套，住宅銷售限價(jià)4.25萬(wàn)元/平方米，車位30萬(wàn)/個(gè)。

5、華潤(rùn)置地：24.1億斬獲廈門市湖里區(qū)古地石地塊，溢價(jià)率4.33%

5月26日，華潤(rùn)置地24.1億元競(jìng)得廈門市湖里區(qū)06-10湖邊水庫(kù)片區(qū)金盛路與金湫路交叉口西北側(cè)地塊（古地石F20地塊），成交樓面價(jià)42281元/平方米，溢價(jià)率4.33%。該地塊為商住用地，占地面積1.9萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積5.7萬(wàn)平方米，容積率2.98，起拍樓面價(jià)40400元/平方米，起拍總價(jià)23.1億元，競(jìng)價(jià)上限價(jià)格26.5億元。該地塊需配建1.08萬(wàn)平方米，住宅戶數(shù)不多于470套，住宅銷售限價(jià)7.18萬(wàn)元/平方米，車位60萬(wàn)元/個(gè)。

6、廈門軌交：54.2億摘廈門市海滄區(qū)商住地

5月26日，廈門軌交底價(jià)54.2億元競(jìng)得廈門市海滄區(qū)05-11新市區(qū)南片區(qū)東嶼北路與滄鳳路交叉口南側(cè)地塊，成交樓面價(jià)28000元/平方米。該地塊為商住用地，占地面積4.07萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積19.3萬(wàn)平方米，容積率4.8，起拍樓面價(jià)28000元/平方米，起拍總價(jià)54.2億元，競(jìng)價(jià)上限價(jià)格62.3億元，住宅戶數(shù)不多于2110套；住宅銷售限價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米，車位45萬(wàn)/個(gè)。

經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)：

1、中南建設(shè)：穆迪稱其再融資風(fēng)險(xiǎn)上升，處理短期債務(wù)能力存在不確定性

5月25日，穆迪將中南建設(shè)的公司家族評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa2”，同時(shí)還將由Haimen Zhongnan Investment Dev (Intl) Co Ltd發(fā)行債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)“Caa1”下調(diào)至“Caa3”，該債券由中南建設(shè)提供擔(dān)保。所有展望維持“負(fù)面”。穆迪分析師表示，評(píng)級(jí)下調(diào)反映出中南建設(shè)繼向其票據(jù)持有人提出交換要約和同意征求后，其流動(dòng)性和再融資風(fēng)險(xiǎn)上升。負(fù)面展望反映出，在經(jīng)營(yíng)和融資條件嚴(yán)峻的情況下，該公司處理所有短期債務(wù)的能力存在不確定性。鑒于中南建設(shè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和流動(dòng)性不斷惡化、財(cái)務(wù)靈活性受限、6月份到期的美元債券無(wú)法償付，穆迪已將其對(duì)該公司的流動(dòng)性評(píng)估從充足調(diào)整至較弱。這與穆迪此前的預(yù)期不同。

2、寶龍地產(chǎn)：標(biāo)普料其因財(cái)務(wù)報(bào)告延遲而導(dǎo)致債務(wù)加速的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)已降低

5月25日，標(biāo)普恢復(fù)并確認(rèn)寶龍地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”，展望負(fù)面，同時(shí)，標(biāo)普恢復(fù)寶龍地產(chǎn)未償高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)為“B-”。在寶龍地產(chǎn)發(fā)布審計(jì)報(bào)告后，標(biāo)普恢復(fù)了對(duì)其的長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)?！癇”的評(píng)級(jí)比此前的評(píng)級(jí)低一個(gè)子級(jí)。這是因?yàn)闃?biāo)普認(rèn)為，由于銷售疲軟，再融資壓力增大，加上資本市場(chǎng)信心減弱，開發(fā)商的流動(dòng)性將會(huì)收緊。標(biāo)普認(rèn)為，由于財(cái)務(wù)報(bào)告延遲而導(dǎo)致債務(wù)加速的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在已經(jīng)降低。3月11日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布了其2021年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，并獲得了新審計(jì)師ElitePartners的無(wú)保留意見。鑒于標(biāo)普已獲得第三方審核的財(cái)務(wù)信息作為評(píng)估公司信譽(yù)的基礎(chǔ)，因此標(biāo)普將其評(píng)級(jí)恢復(fù)。